Hypotéka, nebo nájem?
Na první pohled se zdá, že je to jasná volba. Zatímco nájem jde do cizí kapsy, po splacení hypotéky vám zůstane vlastní dům nebo byt. Hypotéku mají přece téměř všichni, říkáte si. A všichni to zvládají. Zadlužit se na třicet let a každý měsíc počítat, jestli zbude na splátku, ale ve skutečnosti vyžaduje odvahu a především finanční rozvahu. Co když hypotéka opravdu není pro každého? A jak vychází v porovnání s nájmem?
Typickými žadateli o hypotéku jsou třicátníci, kteří mají stabilní příjmy, uvažují o založení rodiny a jsou před nimi v ideálním případě desítky let produktivního života, kdy si na splátky vydělají. Budou zdraví, nepřijdou o dobře placenou práci a nerozvedou se. Samozřejmě, prodat lze i dům s hypotékou, ale člověk by měl být připravený na různé okolnosti, které život může přinést. V úvahu je třeba vzít i to, že jeden z rodičů může časem odejít na rodičovskou a příjmy rodiny tak poklesnou. Zatímco deset tisíc měsíčně se při plném příjmu obou manželů platí snadno, s narozením potomka se může stát taková výše splátek neúnosná.
Mezi žadateli o hypotéku přibývají, vedle mladých párů zakládajících rodinu, i další skupiny lidí, například rozvedení muži nebo ženy, kteří odcházejí z nepovedeného manželství a začínají znovu. Nebo mladí lidé, často ještě studenti, kteří místo podnájmu platí hypotéku ve startovacím bytě dva plus jedna, protože výše nájmu se kryje se splátkou hypotéky. Takové byty později, kdy sami zakládají rodiny, pronajímají a pořizují si další nemovitost. Ač toto zní lákavě, je třeba si uvědomit, že život v nájemním a ve vlastním bytě se liší. S vlastnictvím totiž přicházejí i povinnosti. Přitom ne každý člověk je kutil nebo je ochotný vydávat další peníze na údržbu nemovitosti, což se týká především domů.
Experti říkají: poznejte sami sebe. Své potřeby a životní styl. To vám pomůže rozhodnout se, zda je pro vás lepší hypotéka, nebo bydlení v nájemním bytě.
Milujete kočovný život
Pokud je vám blízký novodobý trend digitálního nomádství, kdy díky počítači můžete pracovat kdekoliv, rádi se stěhujete a měníte své působiště, není hypotéka pravděpodobně alfou a omegou vašeho spokojeného života. Samozřejmě, kočovný život s sebou nese velkou míru svobody, ale i řadu nevýhod – při bydlení v nájemním bytě si nemůžete dělat úpravy podle svého uvážení, aniž by vám je majitel schválil, většinou se musíte smířit s vybavením, které v bytě je (například se starým sporákem na plyn, ačkoli toužíte po indukčním) apod. Vždy jde především o priority.
Preferujete pocit vlastního
Někdo má rád svobodu a možnost kdykoli si sebrat své věci a odstěhovat se na druhou stranu planety, nebo alespoň republiky. Někdo ale preferuje pocit vlastního bydlení, bez kterého mu nebude dobře. V takovém případě je lepší dát po finanční rozvaze přednost hypotéce. Ačkoli zatím nebudete mít nemovitost splacenou, fakticky bude vaše a můžete si s ní nakládat, jak uznáte za vhodné. A svůj domov si přetvořit k obrazu svému.
Mění se vám příjmy
Znají to podnikatelé, živnostníci nebo freelanceři. Jeden měsíc vyděláte desítky tisíc, druhý obrazně řečeno sušíte hubu. I to je pochopitelně nutné zohlednit při úvahách nad tím, zda si pořídíte vlastní nemovitost, nebo budete žít v nájemním bytě. Pokud se vám příjmy výrazně propadnou, je to vždy nepříjemná situace. Zatímco u hypotéky musíte na splátky prostě někde vzít, v případě nájemního bytu můžete dát ihned výpověď a přestěhovat se do levnějšího místa.
Při hypotéce platíte pořád méně
Reálná hodnota splátky hypotéky pořád klesá. Ačkoli je půjčka na bydlení dlouhým závazkem, většinou na desítky let, platíte víceméně pořád stejné peníze. Řekněme, že v roce 2017 splácíte hypotéku osm tisíc korun měsíčně, ještě za dvacet let, v roce 2037, budete také splácet osm tisíc korun měsíčně. Ke změně může dojít na konci fixace, kdy může splátka klesnout nebo se zvýšit, ale vše lze řešit tzv. refinancováním hypotéky, například i u jiné banky. Výhodou je, že se do změny splátek nikdy nezapočítává inflace. Například už dnes lze říci, že jsou trochu jiné ceny, než byly před deseti lety a jiné ceny budou za deset let. Hodnota splátky tak v reálném prostředí vlastně klesá, takže zatímco dnes bude tvořit například třetinu vašeho rozpočtu, za deset to může být třeba už jenom dvacet procent.
Máte vůbec na hypotéku?
S hypotékou je nutné v rodinném rozpočtu počítat. Ukrajuje totiž velkou část vašich příjmů. Pokud jeden ze členů domácnosti přijde o zaměstnání nebo se mu sníží z různého důvodu příjmy (rodičovská dovolená, přestup na hůře placenou práci), mohou se splátky stát neúnosnými. Proto je třeba před uzavřením hypotéky velmi pečlivě zvažovat rodinnou situaci. Samozřejmě je ideální, pokud si vytvoříte finanční rezervu, která vám zajistí alespoň částečnou jistotu a stabilitu.
Inflace říká hypotéce ano
Už výše jsme zmínili inflaci, která hovoří pro hypotéku. Ceny se proměňují a dnes si za pět set korun pořídíte méně zboží než před deseti lety. Obdobný vývoj lze očekávat i do budoucna. Zatímco splátka hypotéky bude za deset nebo patnáct let únosnější, nájemné se bude měnit, s velkou pravděpodobností bude zdražovat. A tak zatímco hypotéka bude pro váš rodinný rozpočet představovat menší zátěž, nájemné z něho bude ukrajovat pořád stejně velký, nebo dokonce větší, díl.
Nemovitost neztrácí na hodnotě
Alespoň ve většině případů. Záleží pochopitelně na lokalitě a péči, kterou svému bytu a domu věnujete. Pokud si dnes pořídíte byt za dva miliony korun, je pravděpodobné, že za deset let za něj dostanete stejnou hodnotu. Zohledňujte při nákupu nemovitosti proto i lokalitu, ve které nemovitost pořizujete, ačkoli vůbec neplánujete ji prodávat. Životní situace se může proměnit a dům blízko dálnice nebo byt v rušné a prašné ulici může ztratit na hodnotě a prodáte ho levněji, než jste ho pořídili.
Méně znamená více
Platí to v případě hypotéky i nájemního bydlení. Když se uskrovníte a místo bydlení nad poměry dáte přednost slušnému bydlení, které vás nezruinuje, můžete šetřit a peníze vhodně investovat. V případě nájemního bydlení to znamená, že i když si můžete dovolit platit nájem dvacet tisíc korun měsíčně, místo luxusního apartmánu si vyberete hezký byt za deset tisíc korun měsíčně. Deset tisíc vám zbude a můžete si šetřit na své vlastní bydlení, aby hypotéka, kterou si za deset let plánujete vzít, nemusela být tak vysoká. A naopak, pokud si hypotéku právě nyní berete, není nutné jít na dřeň rodinného rozpočtu. Myslete na zadní vrátka.
Box
Výhody a nevýhody bydlení v nájmu
+ Jste svobodnější. Snadněji se přestěhujete například za prací.
+ Neleží na vás zátěž vlastníka. Nemusíte investovat do oprav a rekonstrukcí.
+ Když se sníží vaše příjmy, bez potíží se přestěhujete do levnějšího.
– Každý měsíc platíte tisíce korun, ale do cizí kapsy. Byt, ve kterém žijete, nikdy nebude váš.
– Kdykoli můžete dostat výpověď z nájmu.
– Komunikace s domácím nemusí být snadná a úpravy v bytě musíte konzultovat s pronajímatelem.
Výhody a nevýhody hypotéky
+ Až splatíte poslední měsíční splátku hypotéky, bude byt nebo dům definitivně váš. Máte zajištěné bydlení na stáří.
+ Nemovitost si můžete svobodně přizpůsobovat svým potřebám a představám.
+ Většinou hodnota nemovitosti narůstá, když byste dům nebo byt prodávali, pravděpodobně na tom vyděláte.
– Měsíční splátky hypotéky se mohou snadno stát zátěží pro rodinný rozpočet, například když vypadne jeden z příjmů v rodině.
– Splácení hypotéky je závazek, který nesvědčí všem. Je nutné počítat s různými životními situacemi, například rozvodem nebo nemocí.
– Výše měsíčních splátek se může měnit, vždy ke konci fixace.
Počty hrají pro hypotéku
Zvažování, zda investovat do vlastního domu nebo bytu, má dvě roviny. Jednu emocionální, druhou finanční. Pocity má každý z nás jiný: někomu vyhovuje větší míra svobody, jiný potřebuje jistotu, že s poslední splátkou bude byt definitivně jeho. Protože výhody a nevýhody hypoték jsme už zmínili a je na vás, s jakými souzníte a s jakými ne, je na čase podívat se na stránku počtářskou.
Podle odborníků se hypotéka ve srovnání s nájmem pořád vyplatí a lidé, kteří splácí hypotéku, ušetří oproti lidem žijícím v nájmu až desítky tisíc korun ročně. Splácení hypotéky se tak dnes v České republice, měřeno měsíčními výdaji, vyplatí více než nájemní bydlení. „Sazby hypoték jsou stále velmi nízké, pod dvě procenta, a to i přes to, že se již nepohybují na historicky nejnižší hranici. Díky tomu je pořízení vlastního bydlení na hypotéku stále výhodnější než placení pronájmu. Splátka hypotéky přináší ročně ve srovnání s pronájmem úspory v řádech i několika desítek tisíc korun. Navíc s hypotékou investujeme do vlastního bydlení, což se nám, na rozdíl od pronájmu, v budoucnosti mnohonásobně vrátí,“ říká Ondřej Hák, ředitel úvěrových produktů jedné z českých bank.
Jak výhodná hypotéka v porovnání s nájmem je, záleží pochopitelně na celé řadě okolností, například na lokalitě nebo typu nemovitosti. Rozdíly ve výši nájemného se liší podle velikosti měst. Zatímco průměrná výše pronájmu v České republice je pro byt o rozloze 72 metrů čtverečních přes 11 700 korun, v Praze za pronájem bytu o stejné rozloze zaplatíte dvakrát více. Na hypotéce tak lze v hlavním městě ušetřit přes 41 000 korun ročně. Druhé nejdražší bydlení pořídíte v Brně. I zde se vyplatí koupit si byt na hypotéku než platit pronájem. Přesto je zde úspora nejnižší v celé České republice. Ročně lze v Brně s hypotékou uspořit zhruba 6 700 korun. Oproti tomu největší úsporu představuje koupě nemovitosti na hypotéku v Ústí nad Labem, kde s hypotékou oproti placení pronájmu ušetříte až 67 000 korun ročně.
Text: Jana Poncarová, foto: Shutterstock.com
Box: Zajímavost
V pronájmu dnes bydlí každý třetí obyvatel České republiky. Pokud Češi přemýšlí o hypotéce, chtějí ho financovat z úspor a z hypotéky. Průměrná výše úvěru na bydlení, o kterém uvažují, je 1,9 milionů korun.
